引言
建设工程价款优先受偿权（以下简称“优先受偿权”）是法律赋予承包人的一项特殊权利，确保承包人能从建设工程折价或拍卖所得价款中优先受偿，以保障其工程价款的实现。然而，在理论与实践领域，关于这一权利的行使条件存在着诸多争议。具体而言，承包人应如何行使这一权利？权利行使的时限如何界定？以及权利行使的起始点又该如何确定？这些问题不仅紧密关联着承包人的切身利益，更对整个建筑市场的稳定和健康发展产生深远影响。本文旨在探讨和分析建设工程价款优先受偿权的行使条件，以期为企业提供有价值的参考和指导。
一
建设工程价款优先受偿权的行使条件和行权方式
（一）
行权依据
“建设工程价款优先受偿权”是《民法典》及相关司法解释中为保障承包人合法权益而设立的一项重要权利。其核心在于赋予承包人就建设工程价款在特定范围内优先于抵押权及其他普通债权受偿的权利。
《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第35-42条则进一步细化了优先受偿权的行使规则，包括权利主体、范围、期限等。
（二）
行使条件
建设工程价款优先受偿权，作为承包人在建设工程施工合同法律框架内的一项重要救济手段，其行使需严格遵循一系列法定条件与程序要求。一般情况下，存在一份合法有效的建设工程合同、义务人未按约定支付工程价款、工程价款确定与清偿期届满、权利人履行催告程序为行使建设工程价款优先受偿权的充分条件，但实际工作中却存在着大量非标准的情况，并且具体到各个环节时，都有一定的认定标准，需要特别注意。
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质量合格是承包人取得竣工或未竣工建设工程价款及其对应优先受偿权的前提条件
（1）除非有相反证据能够推翻，否则工程项目的竣工验收或交付使用应被视作质量合格的标志。据此，对于在竣工验收或交付使用后发现的“可修复的质量问题”，并不构成对优先受偿权行使的阻碍。然而，对于修复这些质量问题所产生的费用，依法应由责任方承担。
Z公司、W公司建设工程施工合同纠纷
（2022）最高法民终63号
最高人民法院认为：“诉讼中通过鉴定发现存在可修复的部分质量问题，并不意味着该工程属于不合格工程。对存在质量问题的部分进行修复属于承包人的保修责任，不影响承包人对工程价款优先受偿权的主张和享有。”
（2）对于未完工的工程，承包人主张工程款的前提条件是，已完工的部分必须质量合格，或者经过修复后能够达到验收合格的标准。
针对“未竣工但质量合格的建设工程”，《建工司法解释（一）》第39条明确规定了承包人的权利。具体而言，若已完工部分质量合格，或发包人同意使用该部分工程，承包人即有权就其已完成的合格工程部分主张工程价款请求权，并享有相应部分的优先受偿权。
实践中，“未竣工的建设工程质量合格”区分为两种形态：
类型一：承包人未完成的建设工程由第三方续建至竣工。在此类情况下，由于第三方接续施工直至建设工程完成，只要整个建设工程符合质量合格的标准，即可整体主张工程价款及相应的优先受偿权。对于原始承包人而言，要行使其已完工程部分的价款请求权及对应的优先受偿权，关键在于证明其已完成的工程量（其中，施工交接界面是关键证据）以及该部分工程的质量合格性。在存在第三方接续施工的背景下，除非有相反证据，否则通常推定已完工程质量为合格。
类型二：当建设工程因发包人原因而停建，导致项目彻底成为“烂尾工程”时，承包人面临着一项艰巨的任务：证明其已完部分的质量合格性。在此类情况下，举证责任对承包人而言尤为困难，主要难点之一在于，发包人、承包人及监理人可能因多种原因，无法就工程交接达成一致的清点和计量，导致施工图不能用于全面计量，工程量清单的内容也无法准确对应实际施工情况。这种情况直接造成工程款结算的准确性难以保证。
值得注意的是，土地使用权的价值并不在“优先受偿权”的涵盖范围之内，而未完成的烂尾工程往往难以满足“能够折价、拍卖”的条件。因此，在实践中，承包人对于未完工程的优先受偿权往往难以得到法院的支持，或是即便得到支持也难以实际实现。
在最高法民终212号建A公司与J公司之间的建设工程施工合同纠纷二审案件中，未完工程在诉讼过程中经鉴定被确认为质量不合格，但具备修复的可能性。基于此情况，最高人民法院在裁决时，依据工程在修复后能够达到合格标准的事实，一方面承认了承包人对于工程价款的请求权以及相应的优先受偿权；另一方面，也合理地从应支付的工程价款中扣除了必要的修复费用部分。
A公司、J公司等建设工程施工合同纠纷最高法民终212号
最高人民法院认为：“本案案涉工程未竣工，且存在质量不合格需要修复的情况。工程价款优先受偿权是为了保护施工方的合法权益，使其对于工程价款优先得到受偿的一项专门的法律制度。施工方能够优先获得工程价款，当然应以其所施工的工程符合质量要求为前提条件。如果其所施工的工程不符合质量要求，由此产生的修复费用当然应当由其承担，并且在其主张优先受偿权时也应予以扣除。因此一审判决关于工程价款优先受偿权的处理并无不当，A公司和J公司的该项主张均不成立。”
2
施工合同效力并非优先受偿权的必要的行使条件
传统观点倾向于将“优先受偿权”视为担保物权的一种，若主合同无效，则担保合同亦随之无效，从而认定合同的效力是享有优先受偿权的前提条件。例如，《江苏省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南（2010年）》第五点第九条中提到：“建设工程合同无效，承包人是否享有建设工程价款优先受偿权”规定：“建设工程合同无效，承包人或实际施工人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不应支持。”
而近年来“无效合同有效化”已成为司法机关主流的裁判观点。其中，《民法典》第793条规定，“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”，此外，最高人民法院的相关司法解释也进一步阐明，即便施工合同无效，但只要建设工程质量合格，就“应当”（而非可以）参照合同约定进行工程款的折价补偿。这一转变意味着，合同的无效性已不再成为阻碍优先受偿权实现的因素。
S公司、C公司建设工程施工合同纠纷
（2022）最高法民终65号
最高人民法院指出：“法律并未将有效合同作为承包人享有建设工程价款权的必备条件。本案中，双方当事人签订的施工合同与附属文件无效，并不必然导致C公司的建设工程价款优先受偿权这一法定权利丧失。”
3
优先受偿权的行使期限
根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）第41条，承包人应在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付结算工程价款之日起算。
最高人民法院民一庭已明确指出：“建设工程承包人行使工程价款优先受偿权的除斥期间，不应以实际竣工日或合同约定的竣工日作为起算点。”其理由是：“若以建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日作为优先权行使期限的起算时间，此时承包人尚不知道发包人是否会拖欠工程款，甚至可能出现优先权行使期限已经届满，而发包方的付款期限尚未届至的情形。” 换言之，“竣工”相较于“交付”和“结算”问题而言，后者才是承包人真正开始主张工程价款的时机。实际上，工程的实际竣工日或约定的竣工日往往早于“（基于结算的）应付款时间”。而对于“应当给付建设工程价款之日”的认定需要根据具体实际案件作客观判断。
在无约定或约定不明时，“发包人应当给付结算工程价款之日”，应根据《建工司法解释（一）》第27条规定确定，即“当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”
（三）
行权方式
根据《民法典》第807条规定，承包人有权选择与发包人协商将工程折价，或者请求法院依法拍卖工程，并从中优先受偿建设工程的价款。若承包人直接向发包人提出主张，则需承担相应的举证责任；若选择通过诉讼途径来行使这一优先受偿权，人民法院则可依法作出判决予以确认。
1. 承包人与发包人之间通过协商确定工程折价的方式，必须基于双方的共同意愿达成一致。当前实务中，承包人仅凭单方发函主张折价的做法存在较大争议，且最高人民法院的裁判观点间也存在不一致之处，最新的法律见解倾向于认为这种方式并不构成合法有效的权利行使方式。
2.承包人若与发包人在享有优先受偿权及其数额有争议，则应当以施工合同纠纷为案由提起实体诉讼或仲裁。由法院或仲裁庭依法裁判确认。因案由属于实体问题诉讼争议，因此，可由法院调解。如《河北省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南（2023.05）》第26条规定，“当事人以调解方式对优先受偿权进行确认的，人民法院应依法审查其合法性，对当事人恶意串通损害第三人合法权益的调解协议不予确认。”
3.若双方不存在对优先受偿权实体上的争议，仅因“协议折价”问题无法一致，则承包人有权请求法院将建设工程拍卖，参照《民事诉讼法》第203、204条规定的“实现担保物权”这一非讼特别程序，向建设工程所在地基层法院申请拍卖，由法院裁定是否准许拍卖。
4.未经诉讼直接向执行机构主张建设工程优先权的，最高人民法院民一庭认为，“法院在执行程序中收到承包人要求行使未经生效法律文书确认的建设工程优先权申请的，可分两种情况予以处理：一是如果被执行人对其申请的工程款金额无异议，且经法院审查承包人提供的建设工程合同及相关材料合法有效，亦未发现承包人和被执行人恶意串通损害国家、集体和第三人利益的，应准许其优先受偿;二是如果被执行人对其申请的工程款金额有异议（包括生效裁判或仲裁未确认优先权及未确认优先权金额的），法院应当告知承包人另行诉讼，但法院对工程变价款的分配程序须待诉讼有结果后方可继续进行。建设工程优先权覆盖的工程款具体金额应由审判机构或仲裁机构确定。”
（四）
建设工程价款优先受偿权的效力
1.优先于其他债权
在执行款项的分配过程中，承包人的优先受偿权占据重要地位，通常具有优先于抵押权及其他债权的效力。
2.对抗欠税
根据相关法律规定，若纳税人欠缴的税款发生在其财产设定抵押、质押或留置之前，则税收的执行顺序优先于抵押权、质权和留置权。然而，承包人的优先受偿权是否能有效对抗欠税，需依据具体情境进行综合判断。
3.与购房消费者权利的冲突
消费者购买的商品房所交付的购房款不足总价的50%时，承包人的优先受偿权一般能够行使，但也存在一定的法律风险。在此情况下，消费者的购房款虽然尚未构成对建设工程优先受偿权的对抗权，但承包人主张建设工程优先受偿权时，法院亦会考虑消费者权益保护和社会稳定因素。
二
风险防范措施
（一）
预防措施
1.关注房屋销售情况和业主资金变动
施工企业在承建预售商品房项目时，需格外审慎，密切关注房屋销售动态及业主资金流动情况，以便及时识别并有效规避潜在风险。
2.设置停工结算条款
建议在施工合同中明确设立停工结算条款，规定在工程项目停工达到特定时长后，即启动工程款结算流程，以此作为应对烂尾工程风险的有效手段。
3.及时发出停工通知并保留证据
一旦遭遇工程停工情形，施工企业应立即向发包方发出停工通知，并确保相关通知文件及后续沟通记录得到妥善保存，作为日后可能的法律证据。
（二）
行权依据
1.证明建设工程合同关系成立的证据材料
包括招标相关文件（如招标公告、正式的招标文件等）、合同正式文本及其所有附件（例如建设工程施工合同、补充协议等），以及其他相关的签约文件（如技术协议、安全协议、备忘录等）。
2.证明建设工程合同履行情况的证据材料
包括工程实施计划、详细的工程图纸与技术规范、双方往来的信件、会议纪要、施工进度记录、施工现场生成的各类文件、以及工程验收报告和结算文件等。
3.证明工程价款优先受偿权的相关证据
欠款证明材料，例如工程款结算单、发包人签署的欠款确认书等，用以证实发包人拖欠工程价款的具体事实和金额。
优先受偿权主张的书面通知及其送达证明，即承包人正式向发包人发出的、主张其建设工程价款优先受偿权的通知文件，以及相应的送达回执或证明。
（三）
过发函等方式形成优先权主张的证据
1.发函主张优先受偿权的方式
承包人有权通过发送正式函件的方式向发包人提出建设工程价款优先受偿权的主张。在此过程中，务必确保函件内容清晰表明主张优先受偿的意愿，并随附详尽的欠款证明材料。若发包人在收悉通知书后未提出异议，这一行为可能对承包人产生有利影响。
2.注意发函的效力争议
值得注意的是，在司法实践中，关于发函是否能单独构成行使建设工程价款优先受偿权的有效手段，存在不同见解。部分法院倾向于认为，仅凭发函并不足以构成权利的有效行使，必须通过诉讼或仲裁等正式法律程序加以确认。因此，承包人在采取发函方式后，应密切关注发包人的反馈，并审慎评估是否有必要进一步采取法律手段，以保障自身权益。