引言
“以房抵债”本是房地产企业缓解资金压力的常见手段。然而，随着房地产行业形势持续低迷，部分房地产企业面临破产困境，债务人企业无力偿还欠款且无法交付房屋，这使得债权人通过“以房抵债”实现债权的问题变得尤为突出。
在理论和实践中，由于个案事实的差异以及裁判观点的不同，“以房抵债”存在诸多争议，在破产程序中结果也各不相同。本文旨在梳理“以房抵债”在破产程序中可能面临的不同效果，厘清“以房抵债”的法律关系。
具体分析
一、“以房抵债”的类型
（一）“他种给付型以房抵债”
他种给付通常发生在债务到期后，债务人因不能清偿债务，而以自身或第三人持有的不动产作为抵债物，将不动产折价转让给债权人，以给付他种之物的形式清偿债务，改变原债权的金钱给付方式。
（二）“担保型以房抵债”
在债务到期前，债务人或第三人通过与债权人签订房屋买卖合同或将房屋直接过户给债权人的形式为债务提供担保，约定债务到期时如债务人如约还款则房屋买卖合同解除或房屋过户登记回转；若债务人不能清偿到期债务，则债权人可直接处分房屋以获得偿债款项或取得房屋所有权。
两类“以房抵债”形式内容看似相似，但背后法律关系、效力并不相同，在破产程序中亦存在不同认定，本文将以此为基础进行分类分析。
二“以房抵债”需按照原债权认定的情形
（一）“以房抵债”约定可能被认定为无效
1、构成“流质条款”
《民法典》第四百零一条、四百二十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第二款明确禁止流押/流质条款，即禁止当事人双方在设立担保物权时约定当债务人不履行债务时债权人直接取得抵质押财产的权属。
在“担保型以房抵债”中，债务未到期时约定，未来债务到期债务人无法偿还借款则房屋权属归债权人所有的安排，可能被认定为“流质条款”而无效。此时，无论买卖合同是否已签订或房屋产权已经变更登记，关于权属直接变更的条款均存在无效风险。
不过，虽然流质条款无效，但对债务提供“担保”的约定并不会跟随无效。关于债权的实现及认定，需进一步分析。
2、为逃避债务而隐匿、转移财产
《企业破产法》第三十三条规定了为逃避债务而隐匿、转移财产的，涉及债务人财产的行为无效。常见的“他种给付型以房抵债”约定一般不构成逃避债务的无效情形，这类型的“他种给付型以房抵债”基础债权债务关系往往来源于工程价款、供货欠款或者借贷欠款，债权债务人双方目的通常在于真实地将房屋抵偿给债权人，而非虚构债务或隐匿、转移财产。
但若存在债务人指示第三方将房屋抵偿给债权人的“他种给付型以房抵债”情形，抵债行为在一定条件下亦可能被认定无效，此种情况不能简单地认定为债务由他人代为履行或他人提供担保的情况。
当第三人与债务人系关联方且同样面临债务危机或存在破产原因时，若第三人不能从债务人处回收公允合理的价款，也可能存在损害其他债权人的合法权益的情况，其“以房抵债”约定可能被认定为“为逃避债务而隐匿、转移财产”而无效。此时，债权人是否能依据《民法典》第三百一十一条规定的善意取得制度而获取该房产就需要依据个案谨慎判断。
（二）“以房抵债”约定可能被撤销
《民法典》第五百三十八条、五百三十九条及《企业破产法》第三十一条规定了，债务人无偿转让财产、放弃债权及以明显不合理的价格转让财产的行为，是可撤销的行为，但基于二者所规范的法益有所不同，撤销权的行使期限以及主体有所不同。
除二者均作出规定的行为以外，《企业破产法》第三十一条中还规定了提前清偿未到期债务、对没有财产担保的债务提供财产担保，以及个别清偿等行为是可撤销的。
结合实际情况，存在以不合理价格进行交易、对没有财产担保的债务提供财产担保，以及个别清偿的“以房抵债”的行为被撤销的情况较为常见。
1、不合理价格转让财产
在“他种给付型以房抵债”中，若房屋折价款明显不合理且抵债行为发生在法定期限内，则可能被撤销。
前文所述存在关联关系的三方“以房抵债”构成逃避债务隐匿、转移财产的无效行为，如落在《企业破产法》第三十一条的期间内，管理人亦可能主张房屋所有人以不合理的价格转让财产撤销该“以房抵债”行为。
2、个别清偿
《企业破产法》第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销，但使债务人财产受益的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第十六条列举了维系债务人基本生产需要的必要费用、支付劳动报酬、人身损害赔偿金等个别清偿的例外情形。
但实践中，法院对认定属于该除外情形持谨慎态度，债权人以减免部分债务等为由主张“以房抵债”使债务人受益的，一般未获支持。“他种给付型以房抵债”约定多因落在该法定区间被认定为个别清偿而被撤销。
3、对没有财产担保的债务提供财产担保
在破产程序中，一种常见的可撤销情形是“对没有财产担保的债务提供财产担保”。《企业破产法》第三十一条规定的是法院受理破产申请前一年内发生的该行为可被撤销。
通说认为，构成《企业破产法》第三十一条项下的可撤销的对没有财产担保的债务提供财产担保需满足四个条件：一是约定担保；二是物权担保；三是债务人以自己的财产为自己的债务提供担保；四是不属于同时担保，即不属债务发生时同时产生的担保行为。在“担保型以房抵债”的情况中，若双方办理了房屋过户登记，也不构成流质条款而无效的情形，该抵债行为符合“让与担保”的特征。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条的规定，“让与担保”具有物权担保的效力。若该“让与担保”满足债务人以自己的财产为自己的债务提供担保及不属于同时担保，且发生破产申请受理前一年内，则可能被认定为《企业破产法》第三十一条的情形继而被撤销。
但在“后让与担保”情况下，当事人仅签署了买卖合同，并没有实际发生房屋产权的过户登记。因此该行为不具备物权担保效力，提供担保一般不会被认定为可撤销情形。
（三）“以房抵债”约定无法继续履行
1、构成“让与担保”或“后让与担保”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条，明确了“让与担保”的性质及其物权担保效力。“让与担保”类型的“以房抵债”情况下，所抵房产属于破产财产，债权人无法继续持有房屋，但可享有优先受偿权。而对于“后让与担保”，因不具备物权担保效力，债权人只能通过所抵房屋变价、拍卖或折价进行清偿，并且原债权在破产程序中也不具有优先受偿权。
2、构成双方均未履行完毕的合同
根据《企业破产法》第十八条，管理人对双方均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。在“他种给付型以房抵债”协议中，若抵债款项未覆盖购房价款或证据材料无法证明购房款已被全部抵偿，债权人仍负有支付房屋价款的义务，若债务人未交付房屋及办理房屋产权登记的，该“以房抵债”约定可能被视为双方均未履行完毕的合同而被解除。
合同解除后，关于债权认定存在争议：一种观点认为应按原债权债务关系申报及认定；另一种观点认为应按买卖合同解除的后果申报及认定。实践中，管理人多按原债权债务关系认定，以避免如工程款债权等优先债权失去优先受偿依据。
关于此种情形下的“以房抵债”的法律关系，民法理论认为可归为“代物清偿”和“新债清偿”两种情形。“代物清偿”是指债权人受领他种给付使合同关系消灭；“新债清偿”是指债务人因清偿旧债与债权人成立负担新债务的合同。
通说认为，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，如未约定消灭原有金钱给付债务，应认定为新债清偿。因此，在此种情形下认定债权性质，应回到当事人合同约定本身，探求当事人真实意思表示。
3、价款已经被抵销完毕但仍不能继续履行
从《企业破产法》第十八条来看，管理人仅能解除双方均未履行完毕的合同。若“以房抵债”的债权折抵金额已覆盖全部购房价款，可能被视为买卖合同价款已支付完毕，不属于可解除合同范围。
一般而言，有效合同不能被解除则应继续履行，但在破产实践中，对于上述不能被解除的买卖合同是否要继续履行存在争议。
大多数案例认为，基于“以房抵债”的债权人通常并非购房消费者，未占有案涉房屋，也未办理产权变更登记手续，案涉房屋仍属于债务人的破产财产，继续履行买卖合同将损害其他债权人利益，不符合破产的公平原则，因此通常认为债权人无权要求继续履行买卖合同。
对于合同无法继续履行的后果，也存在关于按照原债权债务进行申报与认定，还是按照买卖合同无法继续履行的后果进行申报及认定问题的争议。大量的同类案例多持按照原债权债务关系认定的观点。对此，亦应回到当事人的真实意思表示，对当事人之间的约定构成“新债清偿”还是“代物清偿”加以判断。
三、善意占有及购房消费者的优先情形
按照《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第四十四条的规定，债务履行期限届满后达成以物抵债协议为诺成合同。若当事人之间就“以房抵债”的约定达成一致，合同不存在恶意损害第三人利益等无效情形的，“以房抵债”的约定有效。
当然在约定有效以外，按照上文所述，部分“以房抵债”合同在破产程序中可能会面临被管理人撤销或者选择是否继续履行等问题。通常情况下，在破产程序中，因偿债资源有限，管理人会以有利于债务人财产最大化为原则，选择解除或撤销大部分“以房抵债”安排。
但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的存在，使得满足特定情形的“以房抵债”合同可获得继续履行。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条赋予了善意占有购房人或者购房消费者在一定条件下可以排除其他人对标的房产的执行的权利。在破产程序中，该条款可给予符合条件的购房人相比其他购房人或债权人的优先保护。在法理上，符合第二十九条情形的购房消费者处于最优先顺位。符合第二十八条的情形，其权利顺位可能劣后于二十九条以及工程款债权、成立在先的担保物权，但仍较其他债权具有优先顺位。
一般情况下，“以房抵债”债权人因不属于“购买商品房系用于居住”或因商品房预售的原因未能“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，难以满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的条件。但目前已有较为常见的“以房抵债”情形能够满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的特征。典型如“工抵房”安排中，工程款债权人将抵债房屋权益转让给有居住需求的小业主，并指示小业主与开发商签订买卖合同的情形。
针对是否给予破产程序中“以房抵债”项下“购房者”《执行异议和复议规定》中基于善意的占有以及消费者购房权的特殊保护，实践中存在争议。一种观点认为，只要形式上满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的条件，应当要考虑给与“以房抵债”购房人优先保护。另一种观点则认为，“以房抵债”的购房者需区别于普通的房屋买卖合同的购房者，“以房抵债”债权人只享有债权请求权，不应该因此转化为物权期待权，在破产程序中不应当予以优先保护。
还有一种观点认为，应当根据当事人的约定构成“新债清偿”还是“代物清偿”加以区分。在满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的条件下，如果双方之间的约定被视为“代物清偿”，则事实上双方就是存续买卖合同关系，此时应当认可其物权期待权优先权；但如果是在“新债清偿”的关系下，则不应予以认可，因“新债清偿”造成了债权人可以根据原债权的性质和案件情况，对于是要“钱”还是要“房”作出选择，这将造成对其他债权人的不公。
目前在实践中，关于此问题，仍未有一致的做法。管理人可能依据个案具体情况作出不同的处理。无论是采用何种处理方式，均在法律与理据之内。但基于《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的目的在于保护善意的占有以及消费者购房权。因此，将“以房抵债”项下的购房债权纳入到《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的优先保护范围，承认此类“购房人”的物权期待权，可能更符合立法意旨。但这需要管理人在实际处理中对于“以房抵债”构成“代物清偿”还是“新债清偿”加以区分，避免赋予“新债清偿”的购房人在债权申报过程中有优于其他债权人的选择权，而确实造成对其他债权人的不公。
结语
在房地产企业破产中，“以房抵债”的法律效力认定复杂且多样，涉及无效、可撤销及履行障碍等诸多问题。本文通过对相关法律关系的梳理，探讨了“以房抵债”在破产程序中的不同效果及特殊情形下的优先保护问题。实践中，管理人需综合考量合同性质以及法理等各方面因素，以实现公平与效率的统一。未来，期待司法实践能形成更明确的裁判标准，为破产程序中的“以房抵债”问题提供清晰指引。